上海豪宅市场的分化现象：高端买家集体退出

• 2026-09-10

朋友最近告诉我，他终于将仁恒滨江园的一套房子卖掉了。买入价格为2000万，最终只能以约1600万成交，再加上这些年支付的利息和税费，损失几乎相当于买一辆保时捷。虽然他说这话时面色平静，但我注意到他一口干掉了酒杯。这是2026年的上海豪宅市场，现状复杂，无法简单用“上涨”或“下跌”来描述，因为两种趋势同时出现——有的房产价格暴跌三成，而另一些却上涨了三成。

首先，从整体市场来看，陆家嘴滨江地区的均价从高峰期的27万/㎡跌至当前的18.8万/㎡，降幅超过30%。仁恒滨江园的成交均价在6月份也仅为10.67万/㎡上下，业主们的态度已经由“不会以这个价格出售”转变为“只要买家有诚意，价格可以商量”。然而，在同样是上海的另一部分高端住宅市场，却显现出截然不同的情况。例如，2026年5月，新天地翠湖五集的一套530㎡高层大平层以2.58亿元成交，单价接近48.7万/㎡。同一区域的另一套相同户型以2亿元成交，单价也超过37.7万/㎡。滨江凯旋门在一个月内成交了7套，而前年同一地点一年仅售出了8套。此外，汤臣一品在6月也成交了一套433㎡的大平层，成交价为1.25亿，单价28.87万/㎡。同样是上海的豪宅，有的跌得严重，有的却仍在刷新价格。显然，这是K型分化现象在作祟——一部分房产飞速上涨，另一部分却深受困扰。

要解开这样的分化现象，首先需要明确市场上谁在卖出，谁在退出。中介的观察很准确：以前顾客会询问“有没有好的楼层”，如今则问“还能再降吗”。过去十组带看只成交一单，现在需要二十组，客户还得回去和家人商量。买家的消失并不是偶然，而是有规律的。 球友会

首先，金融行业的老钱开始撤退。几年前，券商和投行的年终奖金让他们购置豪宅成为身份的象征。然而，近年来，部分券商的薪资缩水近四成，年终奖更是大幅下降。有私募基金经理表示，过去豪宅是面子的标志，现在就算体面，也无法维持生计。其次，互联网的高管们也纷纷离场。一些互联网大厂曾风光无限，员工通过股权变现购房，但裁员潮导致收入大幅下降。有高层甚至面临房产被法拍的窘境，短短几个月内身家大幅缩水。最后，企业主的撤退显得尤为触动。我认识的投行界高管，曾经拥有多套豪宅，如今也纷纷降价出售房产，以保住企业经营。他们的逻辑非常简单：房子跌价还有可能回升，公司的倒闭则无人能救。

这三类人是过去十年上海豪宅市场的主要买家，他们的集体退出意味着支撑豪宅价格的力量正在系统性瓦解。

此外，房产本身的问题也愈发明显。以仁恒滨江园为例，这栋2002年建成的老牌豪宅曾备受青睐，但如今户型设计显得陈旧，阳台空间小、缺乏独立家政空间。这些在新楼盘中显得尤为突出。尽管它挂牌价依然保持在12-18万/㎡之间，但相比前滩、徐汇滨江的新盘，其各方面条件明显逊色。同时，汤臣一品这类二十多年房龄的老房子挂牌价仍高达26.5万/㎡，但设计早已过时。中介直言，现代买家很理智，宁愿选择新盘而非老豪宅。 球友会

K型分化的趋势已经相对清晰，只有那些稀缺资源的房产才能抵御这轮市场震荡。例如，翠湖五集由于地理位置优越和一流物业而得以维持高价，而其他依靠地段溢价且产品力落后的老牌豪宅则正在经历残酷的价值回归。